探索铁路、文旅、养老设施等领域发行路径 基础设施REITs有望量质齐升
发布时间：2025-09-15 来源：命在旦夕网作者：川型天下666
经济参考报记者 汪子旭
近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》），从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（以下简称“基础设施REITs”）高质量发展。其中，在推动市场扩围扩容方面，加快成熟资产类型项目常态化申报的同时，将积极研究探索铁路、文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。
业内人士表示，随着政策红利的持续释放、资产类型的不断丰富以及扩募机制的激活，我国基础设施REITs市场有望迎来新一轮的规模增长与质量提升。
2020年，我国启动基础设施REITs试点。2024月起，基础设施REITs由试点转入常态化发行。截�月上旬，已上市�只基础设施REITs总发行规模突�亿元，资产类型覆盖收费公路、产业园区、清洁能源、保障性租赁住房等多个领域，在盘活存量资产、形成投融资良性循环方面发挥重要作用。
为进一步做好基础设施REITs常态化申报推荐，《通知》进一步推动市场扩围扩容。“‘扩围’即扩大资产范围，‘扩容’则侧重于增加市场规模和质量。《通知》将推动市场扩围扩容作为核心目标之一，对资产类型、市场参与主体、项目储备等方面做了更加细致、明确的指导。”中诚信国际首席REITs研究员王子豪说。
具体来看，在资产类型方面，《通知》一方面明确坚持优中选优，鼓励申报大体量项目，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报。同时，积极推动新资产类型项目推荐发行，研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。
“《通知》明确要积极推动新资产类型项目推荐发行，这是推动REITs资产类型更多元化的关键一步。”王子豪说，《通知》提到的特高压输电、通信铁塔等属于“新基建”，文化旅游等是促消费的重要组成部分，推动这些资产发行REITs，可引导资金流入国家重点发展的领域；引入更多元的资产类型也可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力。
中国投资咨询有限责任公司产业与投资咨询事业部副总经理吴赟表示，《通知》将拓展新资产类型作为重要工作方向，有利于盘活关键基础设施存量资产，服务国家重大战略实施，丰富市场投资选择。不过，新资产类型的落地仍面临收益稳定性、产权合规性、估值可交易性等现实挑战。后续市场有望通过制定行业指引、开展试点示范、加强投资者教育等配套措施，为扩大新资产类型的发行创造有利条件。
市场参与主体方面，《通知》提出积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市，要求各地靠前服务、申报单列。业内人士指出，这直指当前REITs市场中的国企项目占比较高而民企参与项目面临更多障碍的痛点。“民间资本作为我国投资领域的重要参与者，沉淀了大量优质资产，其对盘活资产实现融资的需求同样迫切。《通知》着重强调对民间投资项目的支持，旨在降低成本、提升便利、提高积极性、优化市场参与方结构。”王子豪说。
《通知》首次就扩募购入新项目流程做出明确指引，也是一大亮点。此次《通知》简化了申报流程，提出基础设施REITs首次发行上市个月即可申报，同时拓宽了资产范围，支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，并支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产。
吴赟表示，这意味着未来鼓励已上市的REITs产品从“单个项目融资工具”向“可持续增长的资产运作平台”转型。通过扩募，原始权益人能够持续将优质资产注入现有平台，实现规模效应和管理协同，最终打造出行业龙头REITs。这不仅为原始权益人提供了长期资本运作工具，也为投资者带来了更具成长性的投资选择，有利于提升整个市场的深度和活力。
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